賃貸で給湯器が壊れた、エアコンが動かない、雨漏りが出た。こうした修繕費について、借主は「自分が住んでいる部屋だから払うのか」と迷いやすいものです。しかし、賃貸借契約では貸主が部屋を使用できる状態で提供し続ける義務を負います。設備や建物の自然故障まで、借主が当然に負担するわけではありません。
修繕費の判断軸は大きく2つです。入居中に物件を使える状態へ戻す修繕は、民法606条の貸主の修繕義務から考えます。退去時に損傷を直す費用は、民法621条の原状回復義務から考えます。どちらも「通常損耗・経年劣化は貸主側、故意・過失や通常使用を超える損傷は借主側」という考え方でつながっています。
この記事では、賃貸の修繕費について、貸主負担と借主負担の境界、設備故障時の通知手順、立替修繕、家賃減額、退去時精算との違いを整理します。退去時の負担区分は原状回復はどこまで借主負担？もあわせて確認してください。
賃貸の修繕費の基本
民法606条は、賃貸人が賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。つまり、貸主は「住める状態の部屋」を引き渡すだけでなく、契約期間中もその状態を維持する責任を負います。
典型例は、給湯器、備え付けエアコン、トイレ、浴室、配管、雨漏り、窓や玄関ドアなどです。契約上の設備として部屋に付いており、借主の使い方に問題がないのに壊れたなら、修繕費は貸主負担が基本です。
ただし、貸主があらゆる費用を負担するわけではありません。民法606条1項ただし書は、修繕が必要になった原因が借主の責任にある場合、貸主は修繕義務を負わないとしています。借主がぶつけて扉を壊した、排水口に異物を流して詰まらせた、結露や水漏れを放置して被害を広げた、といった場合は借主負担が問題になります。
修繕費トラブルでは、「壊れた部位」より「壊れた原因」を見ることが重要です。同じエアコン故障でも、古い機器の自然故障なら貸主負担、借主が分解清掃して破損させたなら借主負担です。同じ水漏れでも、配管の老朽化なら貸主負担、洗濯機ホースの接続不良なら借主負担になり得ます。
貸主負担となる典型例
貸主負担になりやすいのは、経年劣化、通常使用、建物や設備の維持管理に関する修繕です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も、通常損耗や経年変化は借主負担としない考え方を示しています。
経年劣化による設備故障
給湯器が古くなって点火しない、備え付けエアコンの冷暖房が効かない、換気扇のモーターが寿命で動きません。こうした設備の老朽化は、貸主が賃料の中で回収して維持すべき費用と考えられます。
特に入居時から設置されている設備は、借主の所有物ではありません。説明書どおりに使っていたのに故障した場合、修理や交換を借主に求める根拠は弱いといえます。契約書の設備欄に「設備」と記載されているか、「残置物」とされているかを確認してください。残置物扱いなら修繕義務の範囲が狭くなることがあります。
建物本体や配管の不具合
雨漏り、外壁や屋根の劣化、給排水管の老朽化、床下や壁内からの漏水は、通常は借主が管理できる範囲を超えています。建物本体に関する不具合は貸主側の修繕対象です。
ただし、借主が異常を知りながら通知しなかった場合は別です。小さな雨漏りを放置して天井材や家財に被害が広がった場合、拡大分について借主の責任が問題になることがあります。発見した時点で写真を撮り、早めに連絡する必要があります。
通常の生活で生じる軽微な損耗
壁紙の日焼け、家具を置いた床のへこみ、通常使用による設備部品の摩耗などは、退去時にも借主負担になりにくい項目です。入居中に貸主が美観のために直す場合も、原則として貸主の維持管理費用です。
退去費用として請求されやすい項目は、退去費用で払わなくていいもの一覧で具体例を整理しています。入居中の修繕費でも同じ発想が使えます。
借主負担となる典型例
借主負担になるのは、故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使い方が原因の修繕です。善管注意義務とは、借主が一般的な注意をもって部屋や設備を使い、異常があれば被害を広げないよう対応する義務です。
故意・過失による破損
家具をぶつけてドアを割った、物を落として洗面台をひび割れさせた、子どもが壁に大きな穴を開けた、ペットが建具を傷つけた。このように借主側の行為で損傷した場合、修繕費は借主負担が基本です。
借主負担でも、請求額がそのまま認められるとは限りません。損傷部分の補修で足りるのに全体交換が請求されていないか、古い設備なのに新品交換額を全額請求されていないか、部位ごとに確認します。
使用方法の誤りや放置
排水口に油や異物を流して詰まらせた、結露を長期間放置してカビを拡大させた、換気をせず浴室のカビや腐食を進めた、水漏れを知りながら連絡しなかった。これらは善管注意義務違反として借主負担になり得ます。
ポイントは、発生原因と拡大原因を分けることです。配管の老朽化で水漏れが始まったなら発生原因は貸主側でも、借主が通知せず床を腐食させたなら拡大分が借主負担になることがあります。
設備故障時の修繕通知手順
民法615条は、賃貸物が修繕を要する場合、借主が貸主に通知しなければならないと定めています。通知を怠ると、被害拡大分の責任を問われるおそれがあります。
通知は電話だけで終わらせず、メール、管理アプリ、問い合わせフォームなど記録が残る方法を使います。本文には、発生日、症状、使用できない範囲、写真や動画、希望する連絡方法を入れます。たとえば「5月15日朝から給湯器の電源が入らず、台所と浴室でお湯が使えません。エラー表示は○○です。写真を添付します。修繕予定日をご連絡ください」と書けば、後で経緯を説明しやすくなります。
緊急性が高い場合は、電話で一次連絡をしたうえで、直後に同じ内容をメールで送ります。水漏れ、漏電、玄関錠の故障、トイレ使用不能などは生活や安全に直結します。管理会社の営業時間外窓口、保険会社の緊急サービス、契約書記載の指定業者を確認してください。
緊急修繕で借主が立替えた場合
民法607条の2は、借主による修繕を認める場面を定めています。主に、借主が貸主へ修繕が必要と通知したのに貸主が相当期間内に必要な修繕をしない場合、または急迫の事情がある場合です。
ただし、この規定があるからといって、どんな修繕でも自由に行えるわけではありません。必要な範囲の修繕であること、金額が過大でないこと、貸主へ連絡した経緯があることが重要です。古い給湯器の修理で足りるのに高性能機種へ交換した場合、差額の精算で争われます。
立替える場合は、工事前に見積書を取り、管理会社へ写真と見積りを送ります。緊急で先に工事した場合も、故障写真、応急対応の必要性、領収書、作業報告書を保管します。請求時は「民法607条の2に基づく必要修繕費として精算を求めます」と書面で伝えると、論点が整理されます。
修繕されない場合の対処
貸主が修繕に応じない場合は、まず書面で期限を区切ります。「○月○日までに修繕予定日のご連絡をお願いします」と明確にし、生活への支障も書きます。口頭で何度も催促するより、記録化したほうが交渉材料になります。
部屋の一部や設備が使えない場合、民法611条により、使用できない部分の割合に応じて賃料が当然に減額されることがあります。たとえば浴室が使えない、給湯が使えない、雨漏りで一室が使えないといったケースです。もっとも、減額割合は事情で変わるため、借主が一方的に家賃全額を止める対応は避けるべきです。未払賃料として扱われると、別の紛争になります。
修繕不能または修繕されない状態が重く、契約目的を達成できない場合は契約解除が問題になります。解除を考える段階では、通知記録、写真、使用不能期間、管理会社の回答を整理し、消費生活センターや弁護士相談で見通しを確認してください。
入居中・退去時の修繕費の違い
入居中の修繕費は、住み続けるために必要な修繕です。民法606条、607条の2、611条、615条が中心になります。貸主設備の修理、雨漏り、配管、鍵や建具の故障などが代表例です。
退去時の修繕費は、民法621条の原状回復義務が中心です。借主が受け取った後に生じた損傷を回復する義務ですが、通常使用による損耗と経年変化は除かれます。国交省ガイドラインでは、クロス、床、畳、設備などの負担区分や経過年数の考え方が示されています。詳しくは国交省ガイドライン解説を参照してください。
同じ「修繕費」という言葉でも、入居中の設備修繕と退去時の原状回復費は分けて考えます。管理会社から請求されたときは、まず「これは入居中の故障修繕なのか、退去時の原状回復なのか」を確認してください。
修繕特約と少額修繕の確認
契約書には「小修繕は借主負担」「消耗品交換は借主負担」といった条項が入っていることがあります。電球、電池、リモコン電池、排水口の簡単な清掃、蛇口パッキンなど、金額が小さく日常的に交換できるものは、借主負担とする運用もあります。
一方で、「設備の修繕費はすべて借主負担」「自然損耗を含む修繕は借主が行う」といった広い特約は慎重に見る必要があります。貸主設備の経年劣化や建物本体の不具合まで借主負担にする内容は、民法606条の原則を大きく変えるためです。特約を確認するときは、対象が具体的か、金額や上限が分かるか、借主の故意・過失が条件になっているかを見ます。
特約があると言われた場合でも、請求書の内容を確認せずに支払う必要はありません。「契約書の何条に基づく請求か」「通常使用による故障ではないとする理由は何か」「交換ではなく修理で足りないのか」を書面で確認します。特約の有効性が気になる場合は、原状回復特約が無効になるケースの考え方も参考になります。
請求トラブルを防ぐチェックリスト
修繕費をめぐるトラブルは、初動の記録でかなり防げます。入居時は設備表、重要事項説明書、契約書、室内写真を保管します。入居中は故障や異常を発見した時点で写真を撮り、書面で通知します。修理業者を手配する前に、貸主指定業者の有無を確認します。
請求書や見積書が届いたら、部位、原因、数量、単価、負担割合を確認します。「修繕一式」だけでは判断できません。借主負担とされている場合は、どの行為が故意・過失に当たるのか説明を求めます。通常損耗や経年劣化まで含まれているなら、ガイドラインを根拠に修正を求めます。
借主が払わなくてよい修繕費に絞って確認したい場合は、賃貸の修繕費を払わなくていいケースを参照してください。貸主の修繕義務の限界や特約の扱いは賃貸の修繕義務はどこまで？で詳しく解説しています。
まとめ
賃貸の修繕費は、貸主負担か借主負担かを「部位名」だけで決めるものではありません。貸主設備や建物本体の自然故障、経年劣化、通常使用による不具合は貸主負担が基本です。借主の故意・過失、通常使用を超える使い方、通知遅れによる損害拡大は借主負担になり得ます。
修繕が必要になったら、民法615条に基づく通知を意識し、写真と書面で記録を残します。貸主が対応しない場合は、民法607条の2の立替修繕、民法611条の賃料減額、契約解除の順に論点を整理します。
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- 国交省ガイドライン解説 — 通常損耗・経年劣化の判断基準
出典・参考文献
- 民法(e-Gov 第606条・第607条の2・第611条・第615条・第621条): https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 借地借家法(e-Gov): https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」案内ページ: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」本文PDF: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf