大家都合の退去で立ち退き料はいくら？建て替え・自己使用・老朽化別の相場と交渉ポイント

賃貸リフォーム研究所 編集部

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賃貸物件の原状回復・退去費用トラブルに関する正確な情報発信を行う編集チーム。国土交通省ガイドラインや借地借家法、民法の規定に基づき、退去者・管理会社双方の視点から解説記事を制作。

大家都合 退去 立ち退き料相場を調べている方の多くは、「建て替えるので出てほしい」「親族が住むので更新しない」と突然言われ、提示額が妥当なのか判断できずに困っているはずです。大家側の事情であっても、通知を受けたその日に退去を承諾する必要はありません。

居住用の賃貸では、立ち退き料は家賃の6ヶ月〜10ヶ月分に引越し費用や新居初期費用を加えた金額が一つの目安とされています。ただし、建て替えの必要性、貸主の自己使用の切迫度、老朽化の客観的根拠、借主の入居期間や生活事情によって、妥当な金額は大きく変わります。

この記事では、大家都合の退去要請に絞り、事情別の相場感、借地借家法27条・28条の確認ポイント、立ち退きを拒否できる場面、敷金返還と原状回復を合意書に入れる理由を整理します。

大家都合の退去と立ち退き料の基本

大家都合の退去とは、借主の家賃滞納や契約違反ではなく、貸主側の事情で賃貸借契約を終わらせたいと求められる場面です。代表例は建て替え、貸主や親族の自己使用、建物の老朽化、大規模リフォーム、土地活用の変更です。

普通借家契約では、貸主が解約を申し入れる場合、借地借家法27条により6ヶ月以上前の申入れが必要です。さらに同法28条は、更新拒絶や解約申入れに「正当の事由」が必要だと定めています。立ち退き料は、この正当事由を補完する財産上の給付として扱われます。

ここで大切なのは、立ち退き料が自動的に定額で発生する制度ではないという点です。貸主側の必要性が弱い、借主側の生活上の必要性が強い、代替物件が見つかりにくいといった事情があるほど、補償額を厚くする交渉余地が生まれる傾向があります。

一方、定期借家契約の期間満了、長期の家賃滞納、無断転貸、重大な用法違反など、借主側に契約終了の原因がある場合は、大家都合の立ち退きとは分けて考える必要があります。

大家側の事情別に見る相場感

大家都合といっても、理由によって正当事由の強さは違います。立ち退き料の交渉では、理由の名前だけでなく、資料で裏付けられているかを確認します。

退去理由相場感の見方確認したい資料
建て替え家賃6〜10ヶ月分＋実費を起点に、計画の具体性で調整建築計画、工程表、解体予定
自己使用貸主側の居住必要性が強いほど正当事由は補強される使用者、時期、現在の住居事情
老朽化危険性の客観資料があると貸主側事情が強まる耐震診断、修繕履歴、写真
大規模改修空室化が不可欠かどうかで評価が分かれる工事範囲、居住継続の可否
売却・土地活用収益上の都合だけでは弱いことがある売却条件、事業計画

建て替えを理由にする場合でも、「古いから出てほしい」だけでは足りないことがあります。耐震性の問題、雨漏りや配管不良、修繕費が過大になっている事情など、建物の現況を示す資料があるかを見ます。

自己使用は、貸主本人や親族が本当にその建物を使う必要があるかが焦点です。単に「いつか使いたい」という程度なのか、現在の住まいを失う事情があるのかで、借主側の交渉余地は変わります。

老朽化は正当事由を補強しやすい理由ですが、築年数だけで直ちに退去が必要とされるわけではありません。修繕で対応できる状態なら、立ち退き料を厚くする方向で交渉する余地があります。

家賃の何ヶ月分を起点に考えるか

居住用アパート・マンションでは、家賃の6ヶ月〜10ヶ月分に実費を加えた金額が一つの目安として使われます。家賃8万円なら、月数分48万〜80万円に、引越し費用、新居の敷金・礼金・仲介手数料、火災保険、鍵交換費用などを足します。

ただし、月数だけで判断すると不足しやすいケースがあります。長期入居で現在の家賃が周辺相場より低い場合、新居では家賃が上がりやすく、差額補償を含めないと生活負担が残ります。高齢者、通院先が近い人、子どもの学区を変えにくい世帯も、代替困難性を具体的に示すことで補償額に反映される可能性があります。

反対に、入居期間が短い、同じエリアで同程度の物件が見つかりやすい、建物の危険性が明確といった事情があると、月数倍率は抑えられる傾向があります。より広い物件タイプ別の相場や月数倍率は、ピラー記事の立ち退き料の相場ガイドで整理しています。

居住用と店舗・オフィスの相場差 — 家賃の何か月分か

立ち退き料は、居住用か事業用かで見方が大きく変わります。居住用のアパート、マンション、戸建てでは、家賃の6〜12か月分に引越し費用や新居初期費用を加える考え方が中心です。正当事由が弱く、長期入居や代替物件の少なさがある事案では、公開裁判例上も20か月分を超える金額が問題になった例があります。ただし、これは上限表ではなく、貸主側事情と借主側事情を比べた結果です。

店舗・テナントは、居住用より高くなりやすい分野です。移転費用だけでなく、内装造作、看板、設備移設、休業損失、移転先で売上が戻るまでの期間、常連客を失う損害が問題になるため、家賃の2〜4年分に相当する補償が交渉対象になることがあります。東京地裁の事例では、営業実績や移転困難性を具体的に示せるかが、立ち退き料の厚みに影響しています。

オフィスは居住用と店舗の中間です。来店型店舗ほど場所への依存が強くない一方、移転先の保証金、内装、通信工事、登記・許認可変更、従業員通勤への影響が出ます。目安としては家賃の1〜2年分を起点に、規模と移転負担で調整します。最高裁の正当事由判断も、立ち退き料だけで機械的に決まるのではなく、建物の必要性、利用状況、従前の経過を合わせて見る点が前提です。

同じ家賃10万円でも、居住用の10か月分と店舗の10か月分では意味が違います。居住用は生活再建費用の補償が中心ですが、店舗は売上の空白、顧客離れ、造作の再取得が加わります。オフィスも、移転告知、名刺・ウェブサイト変更、電話番号や回線工事の停止期間が出ます。提示額を比較するときは、月数だけでなく、何の損失を含む金額なのかを分けて確認してください。

正当事由が弱いと立ち退き料はどう変わるか

借地借家法28条では、貸主・借主双方が建物を必要とする事情、賃貸借の従前の経過、建物の利用状況・現況、立退料その他の財産上の給付を総合して判断します。立ち退き料は、正当事由の不足を補うための要素です。

貸主側の事情が強い場合でも、立ち退き料が不要になるとは限りません。借主が生活拠点を失い、新居初期費用や引越し費用を負担することに変わりはないためです。逆に貸主側の事情が弱ければ、立ち退き料を増やしても正当事由が認められない可能性もあります。

この構造を理解しておくと、「家賃3ヶ月分で十分」「引越し代だけ出す」と言われたときに、なぜ不足するのかを説明しやすくなります。交渉では、立ち退き理由の資料、退去期限、提示額の内訳を書面で求め、口頭のやり取りだけで承諾しないことが重要です。

立ち退きを拒否できる条件と流れ

普通借家契約であれば、借主は貸主の要請だけで直ちに退去する義務を負うわけではありません。退去を拒否または保留しやすいのは、退去理由が曖昧、6ヶ月以上の予告がない、立ち退き料の提示がない、建て替え計画や老朽化資料が示されない、といった場面です。

拒否する場合も、感情的に「出ません」とだけ返すより、確認事項を整理して書面で伝えるほうが後の交渉に残りやすくなります。

  • 契約形態が普通借家か定期借家か確認する
  • 退去理由と根拠資料を書面で求める
  • 退去期限と立ち退き料の内訳を確認する
  • 新居初期費用と家賃差額を試算する
  • 金額提示前または初回提示後に弁護士相談を検討する

貸主との関係が悪化し、内容証明郵便や訴訟の話が出ている場合は、個別の法的判断が必要です。当メディアは交渉代行を行うものではないため、紛争化している事案は賃貸借に詳しい弁護士へ相談してください。

敷金返還と原状回復を合意書に入れる

大家都合で退去する場合でも、民法621条の原状回復義務と、民法622条の2の敷金返還ルールは残ります。借主の故意・過失による損傷があれば原状回復費用を請求される可能性があり、敷金から控除されることもあります。

ただし、建て替えや取り壊しが予定されているなら、貸主が内装を補修する実益は乏しくなります。合意書には「原状回復義務を免除する」「敷金は全額返還する」「立ち退き料とは別に支払う」などの文言を入れる交渉が有効です。

通常損耗を借主負担にする特約について、最高裁平成17年12月16日判決は、負担範囲が具体的に明記され、借主が明確に認識して合意したといえる事情が必要だと判断しています。敷引特約についても、最高裁平成23年3月24日判決は、敷引金が高額に過ぎる場合には消費者契約法10条との関係で無効となる余地を示しています。

原状回復の範囲は原状回復義務の範囲と法的根拠で、退去時の負担割合は原状回復の負担割合ガイドで詳しく解説しています。敷金返還の考え方は敷金は返ってくる？返還額の計算方法も参考になります。

大家都合の退去で確認する合意書の項目

合意書は、金額だけでなく支払い時期と退去後の費用負担まで含めて確認します。最低限、立ち退き料の総額、支払日、支払い方法、明け渡し日、敷金返還、原状回復免除、残置物、鍵返却、合意後の追加請求の有無を入れておきたいところです。

支払い時期は特に重要です。明け渡し後の支払いだけにすると、退去後に未払いとなった場合の回収負担が大きくなります。可能であれば、明け渡し前または鍵返却と同時の支払いにします。

退去立会いを行う場合は、その場で高額な原状回復費用を認める署名をしないよう注意します。退去立会いの進め方は退去立会いの全体ガイド、立会い参加に不安がある場合は退去立会いしないほうがいい？を確認してください。

立ち退き料の税金処理 — 賃借人・賃貸人双方

立ち退き料は、受け取る側と支払う側で税務処理が違います。個人の賃借人が住居の明渡しで受け取る場合、国税庁は立ち退き料の性格に応じて所得区分を分けています。借家権など資産の消滅の対価は譲渡所得、事業の休業補償や必要経費の補填は事業所得等、これらに当たらない部分は一時所得です。居住用で実費補償を超える上乗せ部分は、一時所得として50万円の特別控除後、残額の2分の1が課税対象になる整理が基本です。

店舗や事務所の賃借人は、営業補償、移転費用補填、内装造作の対価が混ざりやすいため、合意書で内訳を分けます。休業損失や移転費用の補填は事業所得等の収入金額になり得るため、青色申告・白色申告の帳簿に、受取日、名目、対応する支出を残してください。確定申告では、合意書、振込記録、引越し・内装・仲介手数料の領収書を保管します。

賃貸人側は、不動産所得の基因となる建物から賃借人に退去してもらうための立ち退き料について、譲渡のための支出など一定の場合を除き、支払った年分の必要経費に算入できるとされています。消費税は、単なる損失補償としての立ち退き料なら資産の譲渡等の対価に当たりにくい一方、賃借権の譲渡や営業資産の対価が含まれると扱いが変わることがあります。金額が大きい場合は税理士へ確認してください。

合意書では、税務上の名目も曖昧にしないほうが安全です。「立ち退き料一式」とだけ書くより、引越し費用補填、新居初期費用補填、営業休止補償、借家権消滅の対価など、実態に近い内訳を置きます。賃借人は受け取った年の確定申告、賃貸人は支払った年の帳簿処理と領収書保存が必要になるため、支払日と振込名義も合意書と合わせます。

まとめ — 大家都合なら理由と内訳を分けて確認する

大家都合の退去で立ち退き料を考えるときは、家賃の何ヶ月分かだけでなく、正当事由の強さ、引越し実費、新居初期費用、家賃差額、敷金返還、原状回復免除を一体で見ます。提示額が100万円でも、実費を差し引くと手元に残る金額が小さいことがあります。

立ち退き通告を受けたら、契約書、退去通知、建て替え・老朽化資料、提示額の内訳を集め、合意前に弁護士相談の余地を残してください。退去費用そのものの相場は退去費用の相場、敷金が返らない場合の対応は敷金が返ってこない時の対処法で確認できます。

より広い相場感や店舗・戸建てを含む比較は、ピラー記事の立ち退き料の相場ガイドにまとめています。

関連記事

出典・参考文献

よくある質問

大家都合の退去では立ち退き料を請求できますか？
普通借家契約で、建て替え・自己使用・老朽化など貸主側の事情による退去要請であれば、借地借家法28条の正当事由を補う要素として立ち退き料が提示されることがあります。ただし契約形態や借主側の契約違反の有無で扱いは変わります。
大家都合の立ち退き料は家賃の何ヶ月分が目安ですか？
居住用の賃貸では家賃の6ヶ月〜10ヶ月分に引越し費用や新居初期費用を加える考え方が一つの目安です。長期入居、高齢、代替物件が少ない地域などでは月数倍率が上がる可能性があります。
大家から退去を求められたら拒否できますか？
普通借家契約では、貸主からの解約申入れに6ヶ月以上の予告期間が必要で、更新拒絶や解約には正当事由が求められます。正当事由や立ち退き料の提示が不十分な場合、退去に応じるかどうかを慎重に判断できます。
取り壊し予定なら原状回復費用は不要ですか？
民法621条上、借主の故意・過失による損傷は原状回復義務の対象になり得ます。ただし建物を取り壊す予定なら、合意書で原状回復免除と敷金返還を明記する交渉余地があります。

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