オフィス原状回復の費用相場 -- 坪単価の目安と管理会社向け実務ガイド

賃貸リフォーム研究所 編集部

オフィスの原状回復費用は、住居とは桁が異なります。30坪のオフィスでも100万円を超えることが珍しくなく、100坪規模では数百万円から1,000万円を超えるケースもあります。費用の幅が大きい理由は、ビルのグレード、内装の仕様、工事範囲の定義がテナントごとに異なるためです。

ビルオーナーや管理会社（PM会社）の視点で、オフィス原状回復の費用構造と業者選定の判断基準を整理します。

オフィス原状回復の費用構造

オフィスの原状回復費用は、住居や店舗の原状回復とは異なる構造を持っています。

住居の原状回復は「通常損耗は貸主負担」という国交省ガイドラインが基準になりますが、オフィスの場合は事業用賃貸借契約の特約が優先されます。多くのオフィスビルでは「テナントの費用負担で入居前の状態に復旧する」という条項が設けられており、壁紙やカーペットの経年劣化分もテナント負担になるのが一般的です。

費用の内訳は大きく4つに分かれます。内装撤去・復旧（パーティション撤去、壁紙・カーペット張替え、天井の復旧）、設備関連（電気配線の撤去・復旧、LAN配線撤去、空調の復旧）、クリーニング（床・窓・エアコン等の清掃）、その他（産業廃棄物処理、養生費、管理費）。このうち内装撤去・復旧が全体の5〜6割を占めることが多く、パーティションの数や造作の複雑さが費用を左右します。

B工事とC工事の区分も費用に影響します。B工事（ビル側が指定業者で施工し、テナントが費用負担）とC工事（テナントが業者を選んで施工・費用負担）の線引きはビルごとに異なります。B工事の比率が高いビルでは、テナントが業者を選べる範囲が狭く、結果的に費用が高くなる傾向があります。ビルオーナーとして、B工事・C工事の区分を明確にしておくことが、退去時のトラブル防止に直結します。

規模・グレード別の坪単価相場

オフィスの原状回復費用は、ビルのグレードと工事範囲によって坪単価が大きく変わります。原状回復の費用相場ガイドは住居中心の数値のため、オフィスは以下を目安にしてください。

ビル区分坪単価の目安50坪の場合
中小ビル（壁紙・カーペット張替え中心）2万〜5万円100万〜250万円
標準的なオフィスビル3万〜6万円150万〜300万円
大型・ハイグレードビル5万〜10万円250万〜500万円
スケルトン戻し含む大規模工事10万〜30万円500万〜1,500万円

中小ビルでパーティション撤去が少なく、壁紙・カーペットの張替えとクリーニングが主な工事であれば、坪2〜5万円に収まります。一方、ハイグレードビルではOAフロアの復旧、システム天井の交換、防災設備の調整など、標準的なビルにはない工程が加わるため単価が上がります。

スケルトン戻し（内装をすべて撤去してコンクリート躯体に戻す）が必要な場合は、坪10万円を超えることが珍しくありません。テナントが大規模な造作を行っていた場合や、入居時にスケルトン渡しだった場合に該当します。

2025年以降は人件費・資材費の高騰が続いており、同じ工事内容でも従来比で10%以上のコスト増になっているケースが報告されています。見積もりを比較する際は、取得時期が半年以上前のものは再見積もりを依頼してください。

オフィス原状回復の坪単価相場(規模別)

同じオフィス原状回復でも、面積が大きくなるほど単価は単純に下がるとは限りません。小規模オフィス（20坪未満）は坪3〜8万円が目安で、壁紙・床材・簡易な間仕切り撤去で終わる場合は下限に近づきます。中規模オフィス（20〜50坪）は坪4〜15万円程度です。会議室、受付、執務室を区切る造作が増え、電気・LAN・空調の復旧も必要になりやすいためです。

大規模オフィス（50〜100坪）は坪5〜25万円、超大規模オフィス（100坪超）は高グレードビルの場合で坪10〜50万円まで見ておく必要があります。面積が広いほど材料をまとめて発注できる一方、天井裏の配線、空調ゾーニング、防災設備、OAフロア、間仕切り、受付造作などの密度が高くなります。特に役員室、サーバールーム、ショールーム、研修室を設けていたオフィスでは、面積よりも造作密度が費用を押し上げます。

見積もり確認では「坪単価が相場内か」だけでなく、どの工事項目が坪単価に含まれているかを見てください。内装撤去だけの坪単価と、電気・空調・防災・産廃処理まで含む坪単価を並べても比較になりません。本記事の規模別レンジは、業界統計と複数業者の公表価格を参考にした平均的な目安です。実際の契約では、ビル指定業者の有無、夜間工事の条件、スケルトン戻しの範囲で大きく変動します。

A工事/B工事/C工事の区分と費用負担

オフィス原状回復で費用トラブルになりやすいのが、A工事・B工事・C工事の区分です。A工事は貸主が実施し、費用も貸主が負担する工事です。建物本体、共用部、共用配管、共用廊下、エレベーター、外壁など、ビル全体の資産価値や安全性に関わる部分が中心になります。

B工事は、貸主またはビル側が指定した業者が実施し、費用は借主が負担する工事です。空調機、分電盤、防災設備、スプリンクラー、非常放送、排煙設備など、専有部内にあってもビル全体の設備に接続する工事が該当します。B工事は品質管理の意味では合理性がありますが、借主が自由に業者を選べないため、見積もりが高額化しやすい点に注意が必要です。

C工事は借主が業者を選び、費用も借主が負担する工事です。間仕切り、床、壁紙、造作家具、什器、受付カウンター、会議室の内装などが代表例です。ただし、C工事で設置したものでも、撤去時にビル設備へ影響する場合はB工事扱いになることがあります。契約書では、工事区分表、指定業者条項、原状回復範囲、完了期限、費用精算方法を確認してください。退去直前に区分を確認すると交渉余地が狭くなるため、入居時と退去通知時の二度確認する運用が現実的です。

原状回復費用が高くなる5つの要因

オフィス原状回復費用が相場上限に近づく要因は、主に5つあります。1つ目は高級ビルやグレードA物件です。標準ビルと比べて仕上げ材、システム天井、OAフロア、防災設備の仕様が高く、同じ面積でも単価が1.5〜2倍になることがあります。

2つ目は特殊用途のオフィスです。飲食提供スペース、研究室、医院、ショールーム、スタジオ、サーバールームを併設している場合は、通常の執務室より撤去工事が増えます。給排水、換気、電源容量、床補強の復旧が必要になるためです。3つ目は業者指定があるケースです。B工事中心のビルでは競争原理が働きにくく、借主が相見積もりで単価を下げにくくなります。

4つ目は工事範囲が広い特約です。「入居時状態への復旧」だけでなく「スケルトン戻し」「貸主指定仕様への復旧」まで含まれると、内装を残せる余地がほとんどありません。5つ目は短期工事です。夜間・休日対応や複数班の同時投入が必要になると、人件費は通常より1.3〜1.5倍程度に上がります。見積もりが高いと感じた場合は、単価だけでなく、この5要因のどれが含まれているかを分解して確認してください。

指定業者制度の運用と注意点

多くのオフィスビルでは、原状回復工事を「ビル指定業者」で行うよう賃貸借契約に定めています。指定業者制度は、ビルの設備を熟知した業者が施工することで品質を担保する仕組みですが、運用を誤るとテナントとのトラブルにつながります。

指定業者制度のメリットは明確です。ビルの電気・空調・防災設備の構造を理解した業者が施工するため、工事中の事故リスクが低く、仕上がりの品質が安定します。ビルオーナーとして施工品質を管理できる点は大きな利点です。

一方、テナントから「指定業者の見積もりが高すぎる」と異議が出るケースは少なくありません。指定業者に競争原理が働きにくい構造のため、市場相場より20〜30%高い見積もりが出ることがあります。テナントとの関係を良好に保つためには、指定業者の見積もりが相場の範囲内であることを説明できる状態にしておく必要があります。

対策として、指定業者であっても定期的に相見積もりを取り、市場相場との乖離を確認すること。乖離が大きい場合は業者の入替えを検討すること。テナントにC工事の一部を自由に発注させる余地を残すことで、「すべてビル側の言い値」という印象を避けられます。

オフィス原状回復の工事スケジュール

オフィスの原状回復工事は、住居と比較してリードタイムが長くなります。退去日から逆算したスケジュール管理が欠かせません。

一般的な工期の目安は、30坪以下の小規模オフィスで1〜2週間、50〜100坪の中規模オフィスで2〜4週間、100坪超の大規模オフィスで1〜2ヶ月です。ただし、ビルによっては工事可能な時間帯が平日日中のみ、または夜間・休日のみに制限されており、実質的な工期は延びます。夜間・休日工事には通常比30%程度の割増費用が発生します。

テナントとの退去交渉では、原状回復工事の開始時期と完了期限を明確に合意しておくことが重要です。「退去日=原状回復完了日」と認識するテナントがいる一方、「退去日から原状回復工事を開始する」という契約になっているケースが多いためです。この認識のズレが、退去後の賃料発生に関するトラブルの原因になります。

空室期間の短縮の観点では、退去の3ヶ月前には業者に連絡し、現地調査と見積もりを完了させておくのが理想です。退去日確定後に業者を探し始めると、繁忙期（3月・9月の決算期）には対応可能な業者が見つからないリスクがあります。

ビルオーナー・管理会社の業者選定ポイント

オフィスの原状回復業者は、住居用の業者とは求められる能力が異なります。業者選びの基本5基準に加えて、オフィス固有の観点で評価してください。

ビル設備への理解があるか。オフィスビルの電気・空調・防災設備は建物ごとに仕様が異なります。受変電設備への影響を考慮せずに電気工事を行うと、同じフロアの他テナントに影響が及ぶ可能性があります。対象ビルと同クラスのビルでの施工実績を確認してください。

B工事の施工能力があるか。指定業者としてB工事を担当させる場合、建築・電気・空調・防災の各工種を自社または固定の協力会社で対応できる体制が必要です。毎回異なる下請けに丸投げする業者では、品質と費用の安定性が保てません。

見積もりの内訳が工種別に分かれているか。「原状回復工事一式」の見積もりでは、テナントへの費用説明が困難です。内装撤去・壁紙張替え・カーペット張替え・電気工事・クリーニング・廃棄物処理など、工種別の単価明細が必要です。退去立会いチェックリストで記録した現場状況と照合できるレベルの明細を求めてください。

工事保険に加入しているか。オフィスビルでの工事中に、共用部や他テナントの設備を破損するリスクがあります。工事保険（請負業者賠償責任保険）への加入を確認してください。

オフィス原状回復費用を抑える4つの方法

費用を抑える方法の第一候補は、居抜き退去です。次のテナントが同じレイアウトや什器を使える場合、原状回復費用がゼロに近づくことがあります。会議室、受付、造作棚、什器、電話ブースなどを引き継げれば、退去テナントは撤去費用を削減でき、次のテナントは内装投資を抑えられます。ハイッテなどの居抜き仲介サービスを活用すると、オフィス移転の早い段階で後継テナント候補を探せます。廃棄物を減らせるため、SDGsや環境配慮の面でも説明しやすい方法です。

2つ目は複数業者から相見積もりを取ることです。指定業者がいる場合でも、別業者の参考見積もりを取得しておけば、指定業者の内訳が妥当か判断できます。価格交渉だけでなく、不要な工事項目が含まれていないかを確認する材料になります。

3つ目は入居時に預けた保証金や敷金の扱いを確認することです。契約によっては、未払い賃料や原状回復費用に充当できる場合があります。ただし、保証金の償却、返還時期、相殺可否は契約ごとに異なるため、退去通知前に条項を読み直してください。

4つ目はスケジュールに余裕を持つことです。退去直前に工事を依頼すると、夜間・休日対応や特急手配になり、交渉力が落ちます。6か月前から見積もり、4か月前から業者比較、2か月前には発注という流れを作ると、居抜き退去や工事範囲の調整も検討できます。

オフィス原状回復のスケジュール管理(退去通知から完了まで)

標準的なオフィス賃貸借契約では、退去通知は6か月前とされることが多く、ここから逆算して動く必要があります。6か月前に退去通知を出したら、同時に契約書の原状回復条項、指定業者、A工事・B工事・C工事の区分を確認します。4か月前には業者選定を始め、ビル指定業者がいる場合は管理会社経由で現地調査の日程を押さえます。

3か月前には現地調査と見積もりを完了させます。工事範囲、夜間作業の有無、廃棄物処理、共用部養生、エレベーター使用条件まで見積書に反映してください。2か月前には工事発注を行い、工程表を管理会社・テナント・施工業者で共有します。工事実施は退去日の1か月前後に集中しますが、移転作業と重なる場合は搬出動線を分ける調整が必要です。

退去日には完了立会いと引渡しを行い、指摘事項があれば是正期限を明確にします。急ぎの場合でも、現地調査、見積もり、ビル承認、資材手配の順序は省略できません。短期対応では費用が上がるため、まず工事範囲を最小化できるか、次に夜間・休日工事をどこまで避けられるかを検討してください。

出典・参考文献

オフィス原状回復のご相談

オフィスビルの原状回復について、ビルのグレードに応じた費用見積もりが必要な方は無料見積もりをご利用ください。指定業者制度の運用や見積もりの適正性チェックに関するご相談はお問い合わせフォームから受け付けています。

よくある質問

オフィス原状回復の費用相場はいくらですか？
本文の費用表では、中小ビルは坪2万〜5万円、標準的なオフィスビルは坪3万〜6万円、大型・ハイグレードビルは坪5万〜10万円、スケルトン戻しを含む大規模工事は坪10万〜30万円が目安です。50坪の場合は100万〜1,500万円まで幅があります。2025年以降は従来比10%以上のコスト増も報告されています。
オフィス原状回復は住宅と何が違いますか？
住居は国交省ガイドラインにより通常損耗は貸主負担が基準ですが、オフィスは事業用賃貸借契約の特約が優先されます。本文では、多くのオフィスビルで「テナント負担で入居前の状態に復旧する」条項があり、壁紙やカーペットの経年劣化分もテナント負担になりやすいと説明しています。指定業者制度の確認も必要です。契約書も確認します。
オフィス原状回復の主な工事内容は？
本文では、費用の内訳を内装撤去・復旧、設備関連、クリーニング、その他の4つに分けています。具体的には、パーティション撤去、壁紙・カーペット張替え、天井復旧、電気配線やLAN配線の撤去・復旧、空調復旧、床・窓・エアコン清掃、産業廃棄物処理などです。内装撤去・復旧が全体の5〜6割を占めることが多いです。
B工事とC工事の違いは何ですか？
本文では、B工事はビル側が指定業者で施工し、テナントが費用負担する工事、C工事はテナントが業者を選んで施工し費用も負担する工事と説明しています。B工事の比率が高いビルでは業者を選べる範囲が狭く、費用が高くなりやすいため、区分の明確化が重要です。市場相場より20〜30%高い見積もりが出ることもあります。
オフィス退去のスケジュールはどう組みますか？
本文では、30坪以下の小規模オフィスで1〜2週間、50〜100坪で2〜4週間、100坪超で1〜2か月が工期の目安です。退去の3か月前には業者へ連絡し、現地調査と見積もりを完了させるのが理想で、3月・9月の繁忙期は業者確保の遅れに注意します。夜間・休日工事は通常比30%程度の割増費用が発生します。工程表も必要です。

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