鍵の耐用年数と負担区分

鍵はガイドラインで「経過年数は考慮しない」と位置づけられている特殊な項目です。他の部材のように耐用年数や定額法による控除はなく、紛失の場合は借主が交換費用を全額負担します。

負担区分の原則

ケース	負担者
鍵の紛失	借主（全額）
鍵の破損（借主の過失）	借主
入居者交替時のセキュリティ交換	管理側
鍵の経年劣化による動作不良	管理側

ガイドラインでは「鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）」は「物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当」としています。

つまり、入居者が鍵を紛失・破損していない場合の交換は管理側の負担です。

鍵の種類別交換費用

鍵の種類	交換費用
ディスクシリンダー	10,000〜15,000円
ロータリーディスクシリンダー	12,000〜18,000円
ディンプルキー	15,000〜25,000円
電子錠	20,000〜50,000円

紛失時の全額負担

鍵を紛失した場合は経過年数に関係なく借主が全額を負担します。これは鍵の物理的な劣化ではなく、セキュリティの問題だからです。

紛失した鍵が悪用されるリスクを考慮し、シリンダーごとの交換が必要になります。合鍵だけの作成では対応できません。

管理会社向けの実務ポイント

1. 入居時に渡した鍵の本数を記録し、退去時に全数回収を確認します。紛失がある場合は交換費用を請求する
2. 鍵交換費用を入居者負担とする場合は、契約書の特約に明記する。金額の目安も記載しておく
3. 退去のたびにシリンダー交換するか、ローテーション方式（物件間で鍵を入れ替え）にするかは管理方針による。防犯面ではシリンダー交換が望ましい
4. 電子錠・スマートロックの物件では、退去時に暗証番号の変更やカード登録のリセットを忘れずに行う

出典・参考文献

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」案内ページ: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
• 国土交通省 ガイドライン本文PDF（鍵交換の負担区分の整理）: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
• 国土交通省 別表第1（鍵交換の事例集）: https://www.mlit.go.jp/common/001016455.pdf
• 民法（e-Gov 第621条 賃借人の原状回復義務）: https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
• 消費者契約法（e-Gov 第10条 消費者の利益を一方的に害する条項の無効）: https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC0000000061
• 国民生活センター 賃貸住宅退去時のトラブル相談事例（2021年7月公表）: https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210701_1.html