塗装の費用相場

賃貸リフォーム研究所 編集部
費用相場 800〜1,800円/㎡

賃貸物件の塗装は、壁面や天井のほか、木部（巾木、枠材、棚板等）の塗り直しで発生します。クロス張替えとは異なる工事のため、費用体系や判断基準も違います。

塗装費用は、塗る面積、下地処理、塗料のグレード、室内か屋外かで大きく変わります。賃貸の退去精算では、借主が傷をつけた箇所の補修塗装なのか、建物維持のための再塗装なのかを分けて考える必要があります。

塗装の費用相場

対象単価備考
壁面・天井の塗装（標準仕上げ）800〜1,200円/㎡ペンキ塗り直し。コンクリート打ちっぱなし物件等で使用
壁面・天井の塗装（パテ下地処理込み）1,200〜1,800円/㎡クロス下地・凹凸補修ありの場合。パテ処理 400〜700円/㎡を含む
木部塗装（巾木・枠材）1,000〜1,500円/m長さあたりの計算。色合わせが重要
鉄部塗装（ドア枠等）1,200〜2,000円/㎡サビ止め処理を含む
玄関ドア（室内側）塗装15,000〜25,000円/枚表面の傷や変色がある場合

塗装工事は、塗料を塗る前の下地処理で仕上がりが変わります。穴埋め、パテ処理、研磨、養生、シーラー塗布が必要な場合、単純な塗装単価より高くなります。部分塗装で済むか、壁一面を塗る必要があるかによっても費用差が出ます。

塗装の部位別費用相場詳細

内装壁面塗装は6畳で30,000〜60,000円程度、内装天井塗装は6畳で25,000〜50,000円程度が目安です。天井は養生範囲が広く、照明や火災警報器の周辺処理が必要になるため、壁面より作業効率が落ちることがあります。ドア・建具塗装は片面8,000〜20,000円程度で、傷補修や色合わせが必要な場合は上振れします。

外壁塗装は住居一棟で600,000〜1,500,000円程度が目安です。賃貸アパートや戸建て賃貸では、足場、洗浄、下地補修、シーリング、付帯部塗装が加わるため、塗料代だけでは総額を判断できません。ベランダ塗装は50,000〜150,000円程度で、防水層の劣化がある場合は塗装ではなく防水工事として扱います。

木部塗装は柱・梁などで5,000〜15,000円/㎡程度、鉄部塗装は階段・手すりなどで3,000〜10,000円/㎡程度が目安です。木部は吸い込みや色ムラ、鉄部はサビ落としとサビ止めが費用に影響します。賃貸退去時の室内補修では小面積の塗装が多い一方、共用部や外壁は貸主の修繕計画としてまとめて実施するのが一般的です。

塗料グレード別の単価と寿命

塗料のグレードは、初期費用とメンテナンス周期のバランスで選びます。アクリル塗料は1,000〜1,500円/㎡程度、寿命は5〜7年程度です。初期費用は抑えられますが、屋外では耐候性が弱く、現在は外壁全体の主力としては選ばれにくくなっています。

ウレタン塗料は1,800〜2,500円/㎡程度、寿命は8〜10年程度です。細部や木部・鉄部に使いやすく、密着性の面で選ばれることがあります。シリコン塗料は2,500〜3,500円/㎡程度、寿命は10〜15年程度で、費用と耐久性のバランスが取りやすいグレードです。

フッ素塗料は3,500〜5,000円/㎡程度、寿命は15〜20年程度です。無機塗料は4,500〜6,000円/㎡程度、寿命は20年以上を見込む商品もあります。長寿命塗料は初期費用が高くなりますが、足場を組む回数を減らせるため、外壁や共用部では長期の修繕計画に合わせて検討します。室内の小規模補修では、既存色との相性や部分補修のしやすさを優先することが多くなります。

クロス張替えとの使い分け

壁面の仕上げが塗装の物件では、退去時にクロス張替えではなく再塗装で対応します。近年増えているリノベーション物件やデザイナーズ物件では、塗装仕上げが多く見られます。

塗装仕上げの特徴

  • 部分的な補修がしやすい（色合わせができれば該当箇所のみ塗り直し可能）
  • クロスより耐久性が高い場合がある
  • 色・質感の自由度が高い

一方で、塗装仕上げは色合わせが難しいという弱点があります。入居中の日焼けや汚れで既存面の色が変わっている場合、同じ塗料を使っても補修箇所だけ新しく見えることがあります。そのため、管理会社は色番号、メーカー、艶の有無、塗装時期を記録しておくと、退去時の補修判断がしやすくなります。

借主負担の判断基準

借主負担になるケース

  • 壁に穴を開けた場合の補修塗装
  • 落書きやシールの跡（除去後の塗装含む）
  • タバコのヤニによる著しい変色

借主負担にならないケース

  • 日照による自然な退色
  • 通常使用による軽微な汚れ
  • 画鋲の小さな穴（塗装で埋まる程度のもの）

借主負担を判断する際は、塗装が必要になった原因を見ます。壁に大きな穴を開けた、落書きをした、粘着テープで塗膜を剥がした、タバコのヤニで著しく変色したといった場合は、借主負担の補修塗装となる可能性があります。日照、家具設置による自然な色差、長期使用による塗膜の劣化は、経年変化として貸主負担に近い扱いです。

賃貸物件の塗装借主負担ルール

室内の壁やドアを借主希望で塗装する場合は、原則として貸主の事前承認が必要です。承認を得たとしても、費用は借主自費となり、退去時には元の色へ戻す原状回復義務が残ることがあります。特に濃い色や特殊塗料は、元に戻すために下塗りや複数回塗装が必要になり、退去費用が高くなります。

経年劣化による塗装剥がれ、日焼け、塗膜のチョーキング、木部の自然な変色は貸主負担が基本です。塗装は時間の経過で劣化する仕上げ材であり、借主が通常使用していただけなら、再塗装費を当然に請求できるわけではありません。

借主の物理的損傷が原因の再塗装は、借主負担となる余地があります。家具をぶつけて塗膜を剥がした、壁に穴を開けた、子供の落書きやシール跡が残った、ペットが建具を傷つけたといったケースです。外壁塗装は建物維持のための工事であり、通常は貸主の修繕義務に属します。借主が外壁や共用部を無断で塗ることは、契約違反や原状回復トラブルにつながります。

DIY塗装は、室内の小さな補修であっても慎重に扱います。賃貸では無断塗装を避け、塗料の種類、色、範囲、退去時の戻し方を文書で確認します。ホームセンターの塗料で補修した結果、艶や色が合わず、壁一面の再塗装が必要になることもあります。

管理会社向けの実務ポイント

  1. 塗装物件では使用塗料の色番号と品名を記録しておく。退去時の補修塗装で色合わせが容易になる
  2. 部分塗装は色ムラが出やすい。壁1面単位での塗り直しが必要になることもある
  3. 塗装工事はクロス張替えより乾燥時間が必要。工期を考慮したスケジュール管理が重要

管理会社は、塗装仕上げの部屋ごとに、色番号、メーカー、艶、施工業者、施工年月を一覧化しておくと、補修時の見積もりが早くなります。退去立会いでは、傷の大きさだけでなく、補修塗装が部分で済むか、壁一面に広げる必要があるかを業者に確認します。

外壁や共用部の塗装は、単発の退去精算ではなく修繕計画で扱います。入居者からサビ、剥がれ、雨漏り、ベランダ床の劣化を指摘された場合は、室内の原状回復とは別に、建物維持の課題として記録します。塗装工事中は足場、騒音、におい、洗濯物制限、駐車場移動が発生するため、入居者告知のタイミングも管理品質に影響します。

塗装業者選びと相見積もりのコツ

塗装業者を選ぶ際は、建設業許可のうち塗装工事業を確認します。軽微な工事だけであれば許可が不要な場合もありますが、外壁や共用部の大きな工事では、許可、保険、施工実績、現場管理体制を確認した方が安全です。見積書には、塗料名、メーカー、塗布回数、下地処理、養生、足場、保証範囲を明記してもらいます。

自社施工と下請け施工では、価格と品質管理に違いが出ることがあります。下請けが悪いわけではありませんが、現場責任者、問い合わせ先、検査方法が曖昧だと、仕上がり不良や工期遅れの対応が遅くなります。相見積もりは最低3社を取り、価格差が20〜40%程度出ることも前提に、単価だけでなく工程の違いを比較します。

安すぎる業者には注意が必要です。塗料グレードを見積もりより下げる、下塗りを省く、乾燥時間を短縮する、保証書を出さないといった問題があると、数年で剥がれや色ムラが出る可能性があります。保証期間は通常5〜10年程度が多いため、口頭説明ではなく書面で取得します。自治体によっては省エネ塗料や遮熱塗料、住宅改修に関する助成金制度があるため、外壁塗装では工事契約前に自治体サイトを確認します。

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