賃貸の更新時に「次回から家賃を上げます」と言われても、借主がその場で応じる必要はありません。家賃は貸主と借主の合意で決まるのが基本であり、一方からの通知だけで当然に新しい金額へ変わるわけではありません。
ただし、値上げを無視してよいという意味でもありません。借地借家法32条は、税負担、土地建物価格、経済事情、近隣同種建物の賃料などを踏まえ、賃料が不相当になった場合の増額・減額請求を定めています。借主側では、増額理由、近隣比較、支払継続、書面化、調停や訴訟になった場合の流れを押さえて対応します。
借地借家法32条の借賃増減請求
借地借家法32条は、建物の借賃が、土地や建物に対する租税その他の負担の増減、土地や建物の価格の上昇・低下、その他の経済事情の変動、近隣同種建物の借賃と比較して不相当になったとき、当事者が将来に向かって借賃の増減額を請求できると定めています。
つまり、貸主は一定の事情があれば家賃増額を請求できます。一方で、借主も賃料が高すぎる場合は減額を請求できます。どちらも、一方的に希望額へ変更できる制度ではなく、合意できなければ調停や訴訟で相当額を決めることになります。
更新時の値上げ通知は、法律上の借賃増額請求として位置づけられることがあります。ただし、通知書に「更新後は新賃料になります」と書いてあっても、借主が合意しない限り、直ちに新賃料が確定するとは限りません。契約書の賃料改定条項と借地借家法32条の両方を確認してください。
値上げが認められる要件
値上げの根拠になりやすいのは、固定資産税や都市計画税など公租公課の増加、建物維持費の上昇、物価や人件費の上昇、周辺賃料の上昇、土地建物価格の変動です。貸主がこれらの資料を示し、現在の家賃が不相当になったと説明できるかがポイントです。
近隣相場との比較も重要です。同じ地域で同程度の築年数、広さ、駅距離、設備の物件が明らかに高い賃料で貸されているなら、増額の根拠になり得ます。反対に、周辺募集と比べて今の家賃がすでに高い、設備が古い、修繕が不十分、駅距離や階数が不利という事情があれば、値上げ幅を争う材料になります。
貸主側が「物価が上がっているから」とだけ説明する場合は、根拠として弱いことがあります。物価上昇は事情の一つですが、その物件の賃料がどれだけ不相当になったかを示す必要があります。借主は、増額理由、算定式、比較物件、税負担や修繕費の資料を求めてください。
値上げ要請への対応手順
値上げ通知を受けたら、まず通知の内容を分解します。新賃料はいくらか、いつからか、更新料は新賃料基準か、共益費も上がるのか、更新合意書への署名期限はいつか、拒否した場合の扱いは書かれているかを確認します。
次に、契約書を確認します。賃料改定条項、更新条項、更新料の算定基準、解約予告期間を見ます。「協議のうえ改定する」とあるなら、協議なしに一方的な変更はしにくいです。「公租公課や経済事情の変動により改定できる」とある場合でも、具体的な増額幅は相当性が問題になります。
そのうえで、支払いを止めずに回答します。合意できない場合は、従前賃料を期限どおり支払います。ここで家賃を払わないと、値上げ問題ではなく滞納問題に変わります。振込先が同じなら従前額を振り込み、口座振替で新賃料が引き落とされそうな場合は、事前に管理会社へ扱いを確認してください。
拒否の意思表示と書面化
値上げを拒否する文面は、短くても構いません。重要なのは、合意していないこと、従前賃料は支払うこと、根拠資料を求めることを明確にすることです。
文面例は次の通りです。
「更新後賃料を月額○円へ増額する旨のご案内を確認しました。現時点では提示額に合意できませんので、従前賃料月額○円を引き続き支払います。増額の理由、算定根拠、近隣同種建物との比較資料、公租公課等の変動資料があればご提示ください。協議のうえ相当額を確認したいと考えています。」
この文面では、値上げを一方的に否定するのではなく、根拠に基づく協議を求めています。管理会社から電話が来た場合も、同じ内容をメールで送ります。更新合意書に新賃料が書かれている場合、署名すると合意したと扱われやすいため、納得しないまま署名しないでください。
増額幅の一部なら受け入れられる場合は、対案を出します。たとえば月1万円増額の提示に対し、近隣資料を踏まえて月3,000円までなら合意できる、といった形です。対案を出すときも、更新料が新賃料基準で増えるか、次回更新時の扱いはどうなるかを確認します。
増額調停・訴訟の流れ
協議でまとまらない場合、賃料増額請求はまず調停が問題になります。賃料増減額については、訴訟の前に調停を経る必要がある類型です。調停では、双方の資料をもとに、相当な賃料水準を話し合います。
調停でも合意できなければ、訴訟で相当賃料が判断されることがあります。借地借家法32条では、増額について裁判が確定するまでは、借主は相当と認める額を支払えばよいとされています。実務上は従前賃料を支払い続けることが多いですが、後に増額が認められると、不足額に利息を付して支払う必要が生じる可能性があります。
この点を誤解して、値上げ拒否なら何も払わなくてよいと考えるのは危険です。従前賃料を継続して払い、振込記録を残し、受領拒否された場合は供託も検討します。管理会社が従前賃料を受け取らない、退去を迫る、更新書類を出さない場合は、弁護士相談の対象です。
近隣相場の調査方法
近隣相場を調べるときは、比較条件をそろえます。同じ駅、徒歩分数、築年数、構造、面積、間取り、階数、方角、設備、管理状態を見ます。新築やフルリノベーション済みの物件だけを並べると、今の部屋より条件が良すぎて比較資料として弱くなります。
募集サイトの情報は、成約賃料とは違う場合があります。それでも、交渉初期の資料としては役立ちます。画面保存には日付、物件名、家賃、管理費、面積、築年数、駅距離、設備が分かるようにします。3件から5件程度を一覧表にし、自分の物件との違いも書くと説得力が上がります。
可能であれば、同じ建物内や同じ管理会社の募集も確認します。同じ建物で空室募集が自分の現賃料と近いなら、大幅値上げへの反論材料になります。反対に、同じ建物の新規募集が高くても、室内リフォーム済み、上層階、角部屋など条件差があれば、その違いを指摘します。
値上げと更新料の関係
更新時の値上げでは、更新料の算定にも注意が必要です。契約書に「新賃料の1ヶ月分を更新料として支払う」とある場合、家賃が上がると更新料も上がります。月額家賃が10万円から11万円になると、更新料も10万円から11万円になる可能性があります。
値上げに合意していないのに、新賃料基準の更新料を請求された場合は、根拠を確認します。従前賃料を前提に更新料を支払うのか、増額が確定した後に差額を精算するのか、書面で決めておく必要があります。
更新料、更新事務手数料、保証会社更新料、火災保険料が同時に発生すると、値上げ以上に更新月の支出が重くなります。支払いが難しい場合は、値上げ拒否とは別に、更新費用の分割や支払猶予を相談してください。更新料が払えない場合は賃貸更新料が払えないで整理しています。
拒否した場合の退去リスク
値上げを拒否しただけで直ちに退去しなければならないわけではありません。普通借家契約では、貸主が更新拒絶や解約申入れをするには、借地借家法28条の正当事由が必要です。賃料改定で合意できないことと、契約を終了させることは別の問題です。
ただし、貸主側が「新賃料に応じないなら更新しない」と言うことがあります。その場合は、更新拒否の理由、通知時期、正当事由を確認します。単に高い家賃で貸し直したいという理由だけなら、正当事由としては弱い可能性があります。更新拒否を受けた場合は賃貸の更新を拒否されたらも確認してください。
借主側で避けるべきなのは、家賃の不払いです。値上げに納得できなくても、従前賃料は払い続けます。振込を受け取ってもらえない場合は、法務局への供託が必要になることがあります。受領拒否や明渡し請求が出た時点で、弁護士へ相談してください。
値上げ vs 引越しの判断
法的に争える場合でも、生活上は引越しを選んだほうがよいことがあります。判断は、値上げ幅、今後住む予定期間、新居初期費用、引越し代、退去費用、通勤通学、家族の事情で行います。
月5,000円の値上げなら、2年で12万円の負担増です。新居初期費用と引越し代が40万円なら、短期的には今の部屋に住み続けるほうが支出は少なくなります。月2万円の値上げなら、2年で48万円の負担増になるため、家賃の低い物件へ移る選択肢が現実的になります。
ただし、安い物件に移れば解決するとは限りません。通勤時間が延びる、設備が古くなる、更新料が別に発生する、退去費用が高くなることがあります。今の物件を更新する2年総額と、引越す2年総額を表にして比較してください。
更新合意書に署名する前の確認
値上げ通知と一緒に更新合意書が届いた場合、署名前に内容を確認します。新賃料、共益費、更新料の算定基準、更新事務手数料、保証会社更新料、火災保険料、契約期間、特約の追加有無を見ます。家賃だけでなく、他の条項が変わっていないかも確認してください。
新賃料に納得していないのに署名すると、後で「合意済み」と扱われやすくなります。署名欄の近くに「新賃料を承諾する」「異議なく更新する」といった文言がある場合は特に注意が必要です。合意できない場合は、署名を保留し、従前賃料を支払いながら根拠資料の提示を求めます。
電子契約の場合も同じです。画面上で承認ボタンを押すと、紙の署名と同じように扱われることがあります。ダウンロードできる書面を保存し、変更箇所を確認してから対応します。更新期限が迫っている場合は、「賃料増額部分に合意できないため、更新手続きの扱いを確認中です」と書面で伝えます。
受領拒否と供託
借主が従前賃料を支払おうとしても、貸主や管理会社が「新賃料でなければ受け取らない」と言うことがあります。この場合、支払う意思があるのに受け取ってもらえない状態を放置すると、後で滞納と言われるリスクがあります。
受領拒否が起きたら、まず書面で確認します。「従前賃料○円を支払う意思があります。振込を受け付けない場合は、その理由と今後の支払方法をご教示ください」と送ります。振込が戻ってきた場合は、返金記録も保存します。
必要に応じて、法務局への供託を検討します。供託は、債権者が受け取らない場合などに、一定の手続きで金銭を預ける制度です。賃料増額トラブルで使われることがありますが、手続きや要件を誤ると効果に疑問が残ります。受領拒否や供託が出てくる段階では、弁護士や法務局に確認してから進めるほうが安全です。
値上げ交渉で避けたい対応
避けたいのは、賃料を払わない、署名済み書類を後で取り消そうとする、口頭の約束だけで進める、比較にならない高額物件だけを資料にする、という対応です。どれも交渉を不安定にします。
また、「値上げするなら退去します」と早い段階で言い切るのも慎重に考えてください。退去を決める前に、新居費用と解約予告期限を確認しないと、更新料、二重家賃、退去費用が重なります。退去を交渉材料にする場合でも、実際に退去できる資金と日程があるかを見てから伝えます。
貸主側の事情にも一定の理解を示しつつ、根拠資料と相当額を求める姿勢が現実的です。「値上げには一切応じない」より、「提示額には合意できないが、根拠資料を踏まえ相当な範囲で協議する」と伝えるほうが、調停になった場合にも説明しやすくなります。
値上げ通知を受けた直後の数週間は判断材料を集める期間と割り切るのも一案です。固定資産税の評価額、近隣相場、自分の家計表、引越し見積りをそろえてから返答すると、感情的な押し問答を避けられます。
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出典・参考文献
- 民法(e-Gov 第90条・第91条・第619条): https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 借地借家法(e-Gov 第26条・第28条・第32条): https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090