敷金と保証金の違いとは -- 関西圏の慣習・事業用テナントでの扱いと返還ルール

賃貸リフォーム研究所 編集部

賃貸物件を探していると、募集条件に「敷金」と書かれている物件もあれば、「保証金」と書かれている物件もあります。特に関西圏の住居用物件や、店舗・事務所などの事業用テナントでは、保証金という表示を見かけることが少なくありません。

結論から言えば、住居用賃貸で使われる保証金の多くは、実質的には敷金と同じく、未払い家賃や退去時の原状回復費用を担保するために預けるお金です。民法622条の2は、敷金について「いかなる名目によるかを問わず」と定めているため、名称が保証金でも、担保目的で貸主に交付する金銭であれば敷金として扱われます。

ただし、実務上の扱いには違いがあります。関東では敷金1〜2ヶ月分という表示が一般的なのに対し、関西では保証金3〜6ヶ月分と敷引きが組み合わされることがあります。事業用テナントでは、家賃の6〜12ヶ月分の保証金が設定される例もあります。

この記事では、敷金と保証金の違い、関東・関西の慣習差、事業用テナントでの扱い、敷引き特約の有効性、返還請求権の時効まで整理します。

敷金とは

敷金とは、借主が家賃の滞納や退去時の原状回復費用に備えて、契約時に貸主へ預ける金銭です。法律上は民法622条の2で定義されており、賃貸借契約に基づいて生じる借主の金銭債務を担保する目的があります。

敷金の基本は「預り金」です。賃貸借契約が終了し、部屋を明け渡した後、貸主は未払い家賃や借主が負担すべき原状回復費用を差し引き、残額を借主へ返還します。何も滞納がなく、借主負担の損傷もなければ、敷金は全額返還されるのが原則です。

退去時に差し引ける費用は、何でもよいわけではありません。民法621条は、通常の使用で生じた損耗や経年変化について、借主は原状回復義務を負わないとしています。日焼けによるクロスの変色、家具を置いた床のへこみ、通常使用による設備の古さなどは、原則として貸主負担です。

借主負担になるのは、タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、結露を放置して広がったカビ、物をぶつけてできた大きな損傷など、故意・過失や通常の使用を超える損耗です。それでも、クロスやクッションフロアのように耐用年数がある部材では、入居年数に応じた経年劣化控除を反映して負担額を計算します。詳しくは原状回復の負担割合ガイドで整理しています。

敷金が返ってくる仕組みを詳しく確認したい方は、敷金は返ってくる？返還額の計算方法も参考にしてください。

保証金とは

保証金とは、賃貸借契約にあたって借主が貸主へ預ける金銭のうち、主に関西圏や事業用テナントで使われる名称です。住居用賃貸では、未払い家賃や原状回復費用を担保する目的で預ける点で、敷金とほぼ同じ性質を持ちます。

大切なのは、名称ではなく実質です。契約書に「保証金」と書かれていても、その金銭が賃貸借に基づく借主の債務を担保する目的で交付されているなら、民法622条の2の敷金に含まれる可能性が高くなります。つまり、契約終了後に債務を控除した残額を返還するという基本ルールが及びます。

一方で、保証金には地域や用途による実務上の違いがあります。関西圏では、保証金から一定額を返還しない「敷引き」がセットになっていることがあります。事業用テナントでは、住居用よりも高額な保証金が設定され、解約予告期間、原状回復範囲、償却、明渡し時期などが細かく定められることが多くあります。

保証金という言葉だけを見て「全額戻る」と判断するのは危険です。契約書で見るべきなのは、保証金の金額、敷引きまたは償却の有無、返還時期、控除される費用、事業用であればスケルトン返しなどの原状回復条件です。

敷金と保証金の違い

敷金と保証金は、法的には重なる部分が多い一方、募集表示や契約実務では使われ方に違いがあります。

項目敷金保証金
主な使われ方関東圏を中心に住居用賃貸で一般的関西圏の住居用、店舗・事務所などで多い
性質未払い家賃や原状回復費用の担保実質的に敷金と同じ担保金であることが多い
金額の目安住居用で家賃1〜2ヶ月分が多い関西住居用で3〜6ヶ月分、事業用で6〜12ヶ月分の例がある
返還の考え方債務控除後の残額を返還敷引き・償却分を除き、債務控除後の残額を返還
注意点退去費用の控除範囲、返還時期敷引き、償却、解約時控除、原状回復範囲

関東圏では「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月」のような表示が一般的です。敷金は退去時に精算される預り金、礼金は返還されない一時金として区別されます。敷金と礼金の違いは敷金と礼金の違いを徹底解説で詳しく解説しています。

関西圏では、同じ住居用でも「保証金」「敷引き」「解約引き」という表現が残っている物件があります。たとえば「保証金30万円、敷引き15万円」と書かれていれば、退去時に15万円は返還されず、残り15万円から未払い家賃や借主負担の原状回復費用を控除する形になります。

この違いは、どちらが有利という単純な話ではありません。保証金が高くても家賃や礼金が低い場合もあれば、敷引きで返還額が大きく減る場合もあります。初期費用だけでなく、退去時に戻る金額まで見込んで比較する必要があります。

関西圏の慣習 — 保証金・敷引きの仕組み

関西圏では、古くから「保証金」と「敷引き」を組み合わせる賃貸慣習が見られます。保証金は契約時に預ける金銭、敷引きは退去時に保証金から差し引かれ、返還されない金銭です。

典型的には、保証金を家賃の3〜6ヶ月分程度に設定し、その一部を敷引きとして返還しない契約です。たとえば月額家賃10万円の物件で、保証金50万円、敷引き20万円という条件なら、退去時に20万円はあらかじめ返還されない前提になります。残り30万円から未払い家賃や借主負担の原状回復費用を差し引き、残額が返還されます。

敷引きは、礼金に近い性質を持つことがあります。借主から見ると「預けた保証金のうち、返ってこない部分」です。契約時には、保証金総額ではなく、最終的に返還対象になる金額を確認することが重要です。

敷引き特約については、最高裁平成23年3月24日判決が重要です。この判決は、居住用建物の賃貸借契約における敷引き特約について、ただちに無効とはせず、敷引き金の額が契約の内容、賃料の額、敷引き金の額、地域の取引慣行などに照らして高額に過ぎる場合には、消費者契約法10条により無効となり得る、という判断枠組みを示しました。

つまり、敷引きは「書いてあれば常に有効」でも、「返還されないから常に無効」でもありません。金額が過大か、契約時に借主が認識できる形で明記されていたか、地域の慣習や賃料水準と比べて不合理ではないかを確認する必要があります。

事業用テナントの保証金

店舗、事務所、飲食店、美容室、クリニックなどの事業用テナントでは、保証金の金額が住居用より大きくなるのが一般的です。募集条件では、家賃の6〜12ヶ月分程度の保証金が設定される例が多く、立地や業種、内装工事の有無、貸主のリスク判断によってさらに高くなることもあります。

事業用で保証金が高額になりやすい理由は、貸主側のリスクが住居用より大きいからです。事業用テナントでは、家賃の滞納額が大きくなりやすく、造作・設備・看板・配管・電気容量の変更など、原状回復費用も高額になりがちです。飲食店では排気、給排水、防水、グリストラップ、臭気の問題が発生することもあります。

さらに、事業用契約では「スケルトン返し」が求められることがあります。スケルトン返しとは、内装や造作を撤去し、借りた当初の躯体に近い状態へ戻して明け渡すことです。居抜きで入居した場合でも、契約書にスケルトン返しが定められていれば、退去時に大きな撤去費用がかかる可能性があります。

事業用テナントの保証金では、償却条項にも注意が必要です。「保証金の20%を償却」「解約時に賃料2ヶ月分を償却」など、退去時に返還されない金額が定められることがあります。住居用の敷引きと似ていますが、事業用では消費者契約法の適用関係が住居用の個人契約と異なるため、契約書の文言がより重く扱われます。

契約前には、保証金の返還条件、償却の有無、原状回復範囲、造作譲渡の扱い、解約予告期間、保証金返還の時期を必ず確認してください。特に「明渡し後6ヶ月以内に返還」など、返還時期が退去後かなり先に設定されている契約もあります。資金繰りに直結するため、出店計画の段階で織り込んでおく必要があります。

返還ルール — 民法622条の2の適用範囲

民法622条の2は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず」と定義しています。そのため、契約書上の名称が保証金、預り金、建設協力金のように異なっていても、実質的に賃貸借に基づく借主の金銭債務を担保する目的で交付された金銭なら、敷金として扱われる余地があります。

返還のタイミングは、賃貸借が終了し、貸主が賃貸物の返還を受けたときです。借主が鍵を返し、明渡しが完了した後、貸主は未払い家賃、共益費、借主負担の原状回復費用などを控除し、残額を返還します。敷金や保証金の返還は、退去前に先に受け取れるものではありません。

控除できる原状回復費用にも限界があります。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常損耗や経年変化は貸主負担、借主の故意・過失や善管注意義務違反による損耗は借主負担と整理されています。原状回復の基本ルールは国交省ガイドライン解説で確認できます。

保証金から差し引かれた金額に納得できない場合は、精算書の内訳を確認します。部位、数量、単価、借主負担とする理由、経年劣化控除の有無を見てください。退去費用の水準を把握したい場合は、退去費用の相場ガイドも参考になります。

敷金返還請求権の時効にも注意が必要です。民法166条では、債権は原則として、権利を行使できることを知った時から5年で時効にかかります。敷金や保証金の返還請求権は、通常、賃貸借が終了して物件を明け渡し、返還を請求できる状態になった時点から時効が問題になります。退去から長期間放置せず、精算に納得できない場合は早めに書面で請求してください。

敷金が返ってこない場合の段階的な対応は、敷金が返ってこないときの対処法で詳しく解説しています。

契約時に確認すべきポイント

敷金や保証金で失敗しないためには、契約前に「いくら預けるか」だけでなく、「いくら戻る可能性があるか」を確認します。

最初に見るべきなのは、返還されない金額です。保証金と書かれていても、敷引き、償却、解約引きがあれば、その部分は原則として戻りません。「保証金60万円」という表示だけを見るのではなく、「敷引き20万円、返還対象40万円」のように分解して把握してください。

次に、控除される費用の範囲を確認します。未払い家賃、共益費、借主負担の原状回復費用は通常控除対象になります。一方、通常損耗や経年劣化まで借主負担にする条項は、住居用賃貸では無効と主張できる余地があります。退去時に払わなくてよい費用の考え方は退去費用 払わなくていいもので整理しています。

3つ目は、返還時期です。住居用では退去後1〜2ヶ月程度で精算されることが多いですが、契約書に明確な期限がないと、返還が遅れても交渉しづらくなります。事業用では「明渡し後3ヶ月以内」「6ヶ月以内」など長めに設定されることもあるため、次の出店や移転の資金計画に影響します。

4つ目は、特約の説明と記録です。敷引きやクリーニング費、償却条項がある場合、契約書などのどこに書かれているか、金額が明確か、口頭説明だけで終わっていないかを確認してください。住居用では、消費者に一方的に不利な条項は消費者契約法10条で無効となる余地があります。

最後に、退去時の原状回復範囲です。住居用では通常損耗と経年劣化の区別が中心ですが、事業用ではスケルトン返し、造作撤去、看板撤去、設備容量の復旧など、契約ごとに範囲が大きく変わります。契約前に図面、工事区分、原状回復仕様を確認し、必要なら専門業者に概算を取っておくと、退去時の資金不足を避けやすくなります。

関連記事

契約前に返還額の見通しを持つ

敷金と保証金は、どちらも退去時の精算に関わるお金です。名称だけで判断せず、担保目的の金銭なのか、敷引きや償却で返還されない部分があるのか、退去時にどの費用が控除されるのかを契約前に確認してください。

特に関西圏の保証金・敷引きや、事業用テナントの高額な保証金は、初期費用だけでなく退去時の資金計画にも影響します。契約書の条件を「預ける金額」「返ってこない金額」「精算で差し引かれる可能性がある金額」に分けて見ると、判断しやすくなります。

退去時の保証金精算や原状回復費用に不安がある方は、賃貸リフォーム研究所の無料見積もりシミュレーションで、部位別の費用感を確認できます。契約書や精算書の見方について個別に相談したい場合は、お問い合わせからご連絡ください。

出典: 民法621条（賃借人の原状回復義務）、民法622条の2（敷金）、民法166条（債権等の消滅時効）、民法400条（善管注意義務）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）、消費者契約法10条、本文記載の平成23年3月24日判決

出典・参考文献

よくある質問

敷金と保証金は何が違いますか？
法的には重なる部分が多く、契約書で「保証金」と書かれていても担保目的で交付された金銭であれば民法622条の2の敷金として扱われます。実務上は、関東圏で家賃1〜2ヶ月分の敷金が一般的なのに対し、関西圏では3〜6ヶ月分の保証金に敷引きが組み合わされ、事業用テナントでは6〜12ヶ月分が設定される例もあります。名称ではなく返還ルールで見るのが基本です。
保証金は全額返ってきますか？
全額返るとは限りません。関西圏の住居用や事業用テナントでは、保証金の一部を退去時に返還しない「敷引き」「償却」「解約引き」がセットになっていることがあります。保証金50万円・敷引き20万円なら、退去時に20万円はあらかじめ返らず、残り30万円から未払い家賃や借主負担の原状回復費用を控除した額が返還対象です。契約書では総額ではなく返還対象額を確認します。
保証金の相場はどのくらいですか？
関西圏の住居用では家賃3〜6ヶ月分が一つの水準として見られます。関東の敷金1〜2ヶ月よりも高めですが、礼金が低い、家賃が抑えられているなど他の条件と組み合わされることもあります。事業用テナントでは家賃6〜12ヶ月分の保証金が設定される例が多く、立地、業種、内装工事の有無、貸主のリスク判断でさらに高くなることがあります。実額で総コストを比較します。
民法上、保証金はどう扱われますか？
民法622条の2は敷金を「いかなる名目によるかを問わず」と定義しています。契約書上の名称が保証金、預り金、建設協力金などであっても、実質的に賃貸借に基づく借主の金銭債務を担保する目的で交付された金銭なら、敷金として扱われる余地があります。返還のタイミングは賃貸借終了後、貸主が物件の返還を受け、未払い家賃や原状回復費用などを控除した残額を返す流れです。
退去時の精算ルールはどうなりますか？
敷金と同様、未払い家賃、共益費、借主負担の原状回復費用などを控除し、残額を返還します。控除できる原状回復費用は無制限ではなく、国交省ガイドラインで通常損耗・経年変化は貸主負担、借主の故意・過失や善管注意義務違反による損耗は借主負担と整理されています。納得できない場合は精算書の部位・数量・単価・経年劣化控除を確認し、書面で内訳説明を求めます。

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