賃貸の名義変更（契約者変更）は、同居人へ名義を移したいとき、結婚、離婚、同棲解消、親子間の引継ぎ、法人契約から個人契約への切替などで問題になります。
名前だけを書き換えれば済むように見えますが、契約者は家賃支払い義務を負う当事者です。借主側だけで自由に変更できるものではありません。
契約者変更では、貸主承諾、管理会社手続き、保証会社の再審査、連帯保証人、敷金、火災保険、ライフライン名義まで確認します。契約書の基本的な読み方は賃貸借契約書とは？で、手続き全体は賃貸契約の流れと所要日数で整理しています。
賃貸契約者変更の基本
賃貸借契約では、貸主と借主が契約当事者です。民法上の賃貸借は、貸主が物件を使用収益させ、借主が賃料を支払う契約です。そのため、借主を別人へ変更することは、支払義務を負う人を変える重要な変更です。単なる連絡先変更とは扱いが違います。
実務では、契約者変更を認めるかどうかは貸主や管理会社が判断します。方法は、変更合意書を作る、覚書を交わす、新しい賃貸借契約書を作る、旧契約を解約して新契約にするなどに分かれます。どの方式でも、借主側が勝手に名義を書き換えることはできません。
結婚による改姓や勤務先変更の届出は、契約者本人が同じである限り、契約者変更とは別です。姓が変わっただけなら、戸籍関係書類や本人確認書類を提出し、登録情報を変更する手続きで足りることがあります。
一方、夫から妻、親から子、同居人から別の同居人へ変える場合は、契約当事者の変更です。
手続きは3つに分かれる
同じ「名義を変えたい」でも、実際には別々の手続きに分かれます。大きくは登録情報の変更、同居人追加、契約者変更の3類型で、契約者変更はさらに「変更合意で済む場合」と「契約し直しになる場合」に分かれます。どれに当たるかで、審査の重さも費用も変わります。
貸主承諾が必要な理由
貸主は、誰に部屋を貸すかを審査して契約しています。家賃支払能力、勤務先、入居人数、生活状況、保証会社、連帯保証人を確認したうえで契約しているため、契約者が変われば貸主のリスクも変わります。だからこそ、契約者変更には貸主承諾が必要です。
無断で実際の入居者を入れ替えると、無断転貸や契約違反を疑われることがあります。契約書には、第三者への転貸、同居人追加、使用目的変更を禁止または承諾制にする条項が置かれていることが多いです。
家族間でも、契約者が退去し別の人だけが住み続けるなら、管理会社へ相談してください。
借地借家法は借主保護のルールを含みますが、借主が自由に契約者を入れ替えられるという意味ではありません。住み続ける必要性がある場合でも、貸主、管理会社、保証会社に事情を説明し、承諾を得る手順を踏むことが重要です。
結婚に伴う契約者変更
結婚では、改姓、同居人追加、契約者変更の三つを分けて考えます。契約者本人が結婚して姓だけ変わる場合は、名義人は同じ人です。この場合は、本人確認書類、住民票、戸籍関係書類などを提出し、登録名を変更する手続きで済むことがあります。
結婚を機に、夫名義から妻名義へ、または妻名義から夫名義へ変更する場合は、契約者変更です。新しい契約者の収入、勤務先、保証会社審査、連帯保証人が確認されます。家賃の支払口座も変わるなら、口座振替手続きが必要です。
結婚相手が新たに同居するだけなら、契約者変更ではなく同居人追加の手続きになることがあります。二人入居可の物件か、入居人数の上限に問題がないか、火災保険の被保険者範囲、緊急連絡先を確認します。単身者限定物件では、結婚後の同居が認められない場合もあります。
離婚に伴う契約者変更
離婚では、契約者が退去し、元配偶者が住み続けたいケースがあります。たとえば夫名義の賃貸で妻と子が残る、妻名義の賃貸で夫が残る、といった場合です。このとき、残る人が自動的に契約者になるわけではありません。
管理会社へは、離婚成立前でも早めに相談します。残る人の収入で家賃を払えるか、保証会社の審査に通るか、連帯保証人を用意できるかが問題になります。審査結果によっては、契約者変更が認められず、別の住まいを探す必要が出ることもあります。
敷金や原状回復費の負担も整理が必要です。旧契約者が差し入れた敷金を残る人へ引き継ぐのか、離婚協議の中で精算するのか、貸主は誰に返還するのかを明確にします。口頭で決めると後で揉めやすいため、管理会社の書式や合意書で残すことが大切です。
同棲解消・共同名義解消
同棲解消では、契約者が一人か、共同名義かで手続きが変わります。一人が契約者で、もう一人が同居人として登録されているだけなら、同居人の退去届や登録変更で済むことがあります。ただし、契約者が退去して同居人が残る場合は、契約者変更になります。
共同名義の場合は、片方だけを外す手続きが必要です。貸主から見ると、家賃支払い義務を負う人が減るため、残る人の支払能力を再確認します。保証会社の契約も組み直しになることがあります。連帯保証人がどちら側の親族かによっても、継続できるかが変わります。
同棲解消は感情的な問題が絡みやすいですが、管理会社には事実を整理して伝えます。誰がいつ退去するか、誰が住み続けるか、家賃口座をどうするか、敷金をどう扱うか、鍵を何本返すかを確認します。契約者でない人が勝手に解約通知を出せない点にも注意してください。
親子間の契約者変更
親子間では、学生時代に親名義で借りた部屋を就職後に子名義へ変える、親が高齢になり子が契約者になる、子名義の部屋に親が住み続けるなどのケースがあります。家族間でも、契約者が変わるなら貸主承諾が必要です。
子名義へ変更する場合、子の収入、勤務先、勤続年数、保証会社審査が見られます。就職直後で収入実績が少ない場合は、内定通知書、雇用条件通知書、給与明細、親の連帯保証などを求められることがあります。親を連帯保証人にする形で認められる場合もあります。
親名義へ変更する場合は、親の年齢、収入、年金、保証会社審査が問題になります。高齢者の単身入居では、緊急連絡先、見守りサービス、親族連絡先を求められることがあります。家族の事情があっても、契約上は貸主が審査する手続きだと理解して進めます。
必要書類と再審査
契約者変更で求められる書類は、通常の賃貸契約に近いものです。新契約者の本人確認書類、住民票、収入証明、勤務先情報、緊急連絡先、保証会社申込書、連帯保証人書類、印鑑証明書などが想定されます。
変更理由を確認するため、戸籍関係書類や離婚協議書の一部を求められることもあります。
再審査では、家賃を継続して払えるか、保証会社が保証できるか、入居人数や使用目的に問題がないかを見ます。過去に滞納がある、収入に対して家賃が高い、勤務先が不安定、保証人がいない場合は、承認されないことがあります。
審査に通っても、事務手数料、保証会社の初回保証料、火災保険の変更料、契約書作成費用がかかる場合があります。費用名目、金額、支払先、返還有無を確認してください。新規契約扱いになると、礼金や仲介手数料の扱いが問題になることもあります。
契約者変更が認められない場合
契約者変更は、事情があれば必ず認められる手続きではありません。
新しい契約者の収入が家賃に対して不足している、保証会社の審査に通らない、連帯保証人を用意できない、入居人数が契約条件を超える、単身者限定や法人契約専用など物件条件に合わない場合は、貸主が承諾しないことがあります。
貸主が承諾しない場合でも、いきなり無断で住み続けるのは避けます。旧契約者が責任を負い続ける、短期間だけ猶予をもらう、別物件へ住み替える、親族を保証人にする、家賃の低い部屋へ移るなど、現実的な選択肢を整理します。
離婚や介護など事情が重い場合ほど、早めに相談して時間を確保してください。
また、定期借家契約では、期間満了が近いと契約者変更より再契約の可否が問題になることがあります。普通借家でも、滞納や近隣トラブルがある状態では、貸主が変更手続きに応じにくくなります。
契約者変更の相談前に、未払金、更新手続き、火災保険、保証会社の状態を確認しておきます。
変更で済むか、契約し直しになるか
同じ「契約者変更」でも、既存の契約を残したまま当事者だけ差し替える方式と、いったん解約して新しく契約する方式があります。
まず費用が変わります。前者なら変更事務手数料などで収まることがありますが、後者は新規契約と同じ扱いになり、敷金、礼金、保証料、火災保険料が改めて発生することがあります。
変わるのは費用だけではありません。旧契約をいったん終わらせるので、契約上の地位、敷金の返還先、原状回復の精算時点も切り替わります。宅建業者が媒介する形になる場合は、重要事項説明と契約書面の交付を受ける手続きも入ります。
どちらになるかを決めるのは貸主で、実際には旧契約者と新契約者を含めた当事者の合意が必要です。管理会社は窓口として調整に入ることが多いものの、当然に決定権を持つわけではありません。判断材料になりやすい事情を挙げます。
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変更合意書や覚書で収まることがある事情
旧契約者が退去せず同居を続ける、親子や配偶者など生計を同じくする関係、残る人の審査に問題がない場合
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契約し直しになりやすい事情
旧契約者が完全に退去する、契約条件（入居人数・使用目的）が変わる、定期借家で期間満了が近い、保証会社を変える必要がある場合
いずれも目安で、最終的には契約条項、審査の結果、貸主の承諾で決まります。
費用の見積もりは、この方式が決まってからでないと出ません。「名義を変えるだけ」と考えて数万円を想定していたら、再契約扱いで初期費用に近い額になった、という食い違いが起きやすいところです。
相談の最初の段階で「変更合意書で済むのか、契約し直しになるのか」を聞いてください。
敷金・保証金の引継ぎ
契約者変更で揉めやすいのが敷金です。敷金は、賃料不払い、原状回復費、その他借主の債務を担保するために差し入れられる金銭です。旧契約者が払った敷金を、新契約者がそのまま使えるかは、貸主の承諾と合意内容によります。
旧契約者が退去しないまま契約者だけ変える場合、貸主は敷金を新契約の担保として引き継ぐことを認めることがあります。この場合でも、旧契約者と新契約者の間で、敷金相当額をどう精算するか決める必要があります。貸主からの返還先も明確にします。
いったん旧契約を解約して新契約にする場合は、退去精算を行い、残額を旧契約者へ返し、新契約者が新たに敷金を差し入れる扱いになることがあります。室内確認をせずに引き継ぐと、過去の傷や汚れを誰が負担するか曖昧になります。写真や確認書で状態を残してください。
同居人へ名義変更できるか
いま一緒に住んでいる人へ名義を移せないか、と考える場面があります。貸主が同居を把握しているなら、手続きは簡単に見えます。ただし、同居人であることと、契約者になれることは別の話です。
既存の契約を残したまま契約者だけを入れ替えるなら、賃借権を他人へ移すことにあたります。
国土交通省が公表している雛形（賃貸住宅標準契約書・平成30年3月版）でも、第8条第1項で「乙（借主）は、甲（貸主）の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない」と定めています。
同居人が相手でも、貸主の承諾なしに当事者を入れ替えることはできません。
貸主は、住んでいる実態に加えて、新しく契約者になる人が家賃を払い続けられるかを確認します。同居人としての生活実績があっても、収入や勤務先の確認、保証会社の審査を求められるのが一般的です。扱いは物件や保証会社によって異なります。
契約書の記載も見ておきます。標準契約書では、同居人は頭書（5）に氏名・年齢と合計人数を記載する形です。
同居人を追加すること自体は、標準では別表第3（通知事項）の第一号に置かれており、貸主への通知で足りる扱いです。作成にあたっての注意点では、親族以外が加わる場合を承諾事項に移す変更例も示されています。手元の契約書がどちらの定めかで、相談の進め方が変わります。
進め方は次のようになります。
- 契約書で、名義変更・同居人の追加に関する条項と別表を確認する
- 管理会社に、同居人へ名義を移したい旨と理由（結婚、同棲解消、契約者の転勤や入院など）を伝える
- 新しい契約者になる人の収入証明、身分証、勤務先情報をそろえる
- 保証会社の審査を受ける。連帯保証人型の契約なら、保証人を立て直すことになる場合がある
- 承諾が得られたら、契約書の巻き直しか、覚書での変更を行う
費用で見落としやすいのが敷金です。賃借権の譲渡が行われたときは貸主に敷金の返還義務が生じるとされ（民法第622条の2第1項）、標準契約書の賃借権譲渡承諾書の例でも、敷金は精算のうえ返還する形になっています。
つまり、旧契約者へ精算して返し、新しい契約者が改めて差し入れ直すのが基本です。そのまま引き継げるかは貸主の判断になるため、名義変更の相談と同時に確認してください。
審査に通らない場合、名義変更が認められないことがあります。連帯保証人を立てるなど条件を追加して認められる場合もあるので、まず管理会社に代替案を聞きます。それでも難しければ、現在の契約者が解約し、同居人が新規に契約し直す形になります。
この場合は初期費用が改めて発生するため、退去時期と入居時期の調整も相談してください。
なお、契約者が亡くなった場合は、ここまでの名義変更とは扱いが違います。賃借権は相続の対象になり、相続人が権利義務を引き継ぎます。
相続人がいない場合には、借地借家法第36条の定めがあります。居住用建物の賃借人が相続人なしに亡くなり、婚姻や縁組の届出はしていないものの事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者がいるときは、その同居者が権利義務を承継します。
ただし、その同居者が、相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に貸主へ反対の意思を表示したときは承継しません。
相続人がいるかどうかで扱いが変わります。管理会社と専門家に確認してください。
同居人追加との違い
同居人追加は、契約者を変えずに住む人を増やす手続きです。結婚、出産、親族同居、パートナーとの同居などで発生します。契約者は変わらないため、家賃支払い義務の中心は元の契約者です。
ただし、契約によって、貸主への届出で足りる場合と、承諾が必要な場合があります。契約書の条項を確認してください。
契約者変更は、支払義務を負う当事者を変える手続きです。管理会社の登録名だけでなく、契約書、保証会社、火災保険、口座振替、緊急連絡先まで変わることがあります。同居人追加より審査と書類が重くなるのが通常です。
判断に迷う場合は、「今後、誰が家賃を支払う契約当事者になるのか」で考えます。住む人が増えるだけなら同居人追加、契約者が退去する・別人が支払義務を負うなら契約者変更です。無断同居や無断入替は、更新拒絶や解約トラブルにつながることがあります。
費用と契約開始日の決め方
契約者変更では、変更事務手数料、契約書作成費、保証会社保証料、火災保険料、鍵交換費、敷金精算などが発生することがあります。名義を変えるだけだから無料と思い込むと、手続き途中で資金準備に困ります。
費用が発生する場合は、賃貸借契約の変更費用なのか、保証会社や保険会社の別費用なのかを分けて確認します。
変更日は、旧契約者の退去日、新契約者の支払開始日、保証会社の保証開始日、火災保険の開始日と合わせます。日付がずれると、事故や滞納が起きたときに誰が責任を負うのか曖昧になります。
月途中で変更する場合は、家賃の日割り、共益費、駐車場代、保証料の精算方法も確認してください。
旧契約者と新契約者の間で金銭精算がある場合、管理会社が代わりに調整してくれるとは限りません。敷金、前家賃、家具家電、鍵、退去時費用の負担は、当事者間で書面に残すほうが安全です。特に同棲解消や離婚では、後から連絡が取りにくくなることを前提に整理します。
相談から完了までの流れ
契約者変更をしたい場合は、最初に管理会社へ連絡します。事情、希望変更日、現在の契約者、変更後の契約者、同居人の有無、家賃支払口座、保証人の予定を伝えます。電話だけでなく、メールでも残すと後で確認しやすくなります。
続いて、必要書類と費用、審査の有無を確認します。審査がある場合は、通常の入居申込と同じくらい時間がかかることがあります。離婚や退職などで期限がある場合は、余裕を持って進めます。審査承認後、変更合意書や新契約書を取り交わし、保証会社や火災保険の手続きも行います。
どれくらい時間がかかるか
管理会社によって幅があります。審査そのものは通常の入居審査と同程度（賃貸契約の流れでは3〜7営業日が目安）ですが、契約者変更ではその前後に書類の取り寄せと貸主の承諾が入ります。必要書類をそろえるのに数日から1週間、審査に数日から1週間、書類の取り交わしと保険・保証の切り替えにさらに数日、という進み方です。
書類の取り寄せや再契約扱い、繁忙期が重なると1か月を超えることもあります。
想定より延びやすいのは、収入証明や戸籍関係書類の取り寄せが必要な場合、貸主の承諾に時間がかかる場合、月末や繁忙期で管理会社の対応が混んでいる場合です。離婚や退職のように期限がある事情では、逆算して1か月以上前に相談を始めると余裕を持ちやすくなります。
仕上げに、敷金、鍵、ライフライン、インターネット、郵便、住民票、勤務先への住所届を確認します。賃貸契約者が変わっても、電気・ガス・水道の名義は自動では変わりません。旧契約者に請求が残らないよう、停止または名義変更を行います。
名義を変えないまま住み続けるとどうなるか
「手続きが面倒だから」「認められないかもしれないから」と、契約者が退去したまま名義を変えずに住み続けるケースがあります。発覚するまで時間が空くことはありますが、承諾のない状態が続いていること自体がリスクです。次のような形で表面化します。
- 契約解除を主張されることがある
契約者ではない人だけが住んでいる状態は、無断譲渡・無断転貸として民法612条の解除を主張される可能性があります。ただし実際に解除が認められるかは、承諾の有無、使用の実態、貸主との信頼関係が壊れたといえるかで判断が分かれます。
主張されること自体が負担なので、事前の相談で避けたい状況です
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旧契約者に請求が残り続ける
家賃の支払義務は契約者にあります。滞納が起きれば、実際に住んでいない旧契約者へ請求が行きます。保証会社が立て替えた場合は旧契約者へ求償され、保証会社や契約の内容によっては信用情報に影響することもあります
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火災保険の補償範囲がずれる
契約者と被保険者が別人であること自体は認められますが、誰の家財が補償対象か、借家人賠償の対象者が誰かは商品ごとに違います。実際の居住者と契約内容がずれていると、事故のときに想定した補償を受けられないことがあります。
契約者変更で見落とされやすいのがこの保険なので、保険会社か代理店に確認し、必要なら変更手続きをしてください
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更新の時点で問題になる
更新のタイミングで実態が確認され、是正や審査を求められることがあります。普通借家では貸主からの更新拒絶に借地借家法上の正当事由が必要なので、直ちに退去となるとは限りませんが、揉める材料になります
どれも「起きたときの損害が大きく、事前なら手を打てた」類のものです。承諾が得られるか不安でも、まず管理会社へ相談してください。認められなかった場合の選択肢（旧契約者が責任を負い続ける、住み替える、家賃の低い部屋へ移る）を早めに検討できます。
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出典・参考文献
- 民法（e-Gov 法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 借地借家法（e-Gov 法令検索）: https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
- 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（平成30年3月版・家賃債務保証業者型）: https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf - 第8条（禁止又は制限される行為）、頭書（5）同居人、別表第2・第3
- 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」案内ページ: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html